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中山儿子房产被查封 老父起诉索份额

[摘要]父亲突然间将儿子告上法庭,起诉要求登记在儿子名下的房产份额归其所有。这到底是怎么回事呢?法庭该如何判决呢?

东凤一房产纠纷案:儿子房产被查封 老父起诉索份额

南都漫画:张建辉

父亲突然间将儿子告上法庭,起诉要求登记在儿子名下的房产份额归其所有。同时,诉争房产的另一个儿子及东凤某银行、开平某贸易公司亦被作为第三人参加诉讼。

父亲诉称,上述房产是其购买,只是借用两个儿子的名字登记,所有权并不属于两个儿子。但法院在审理时发现,两个儿子名下的房产因抵押贷款无法偿还以及拖欠供应商货款被查封。近日,中山市第二人民法院东凤法庭依法审结了这宗所有权确认纠纷案。

起诉:父向儿讨要房产份额

从上世纪90年代末开始经营煤炭生意,至本世纪初,老胡已具有较为雄厚的经济实力。为使资产保值增值,其多次与房产中介吴某商讨进行不动产投资。2011年4月17日,老胡与案外人吴某有签署《房地产转让合同》,约定由老胡购买位于中山市东凤镇一房地产。合同同时约定,原告有权将房地产以借名方式登记在1个或多个第三方名下。

2011年4月28日,老胡与儿子胡某乙、胡某丙通过吴某有签署《借名购房协议》。合同约定,所涉房地产全部由老胡出资购买,老胡借用儿子的名字作为所涉房地产的登记人,但办理房地产权证后的证件保管及所购房地产的全部收益均归老胡支配。

老胡表示,在上述房地产登记在胡某乙及胡某丙名下后,胡某乙不思进取、不务正业,并沾染不良习气。为维护自己的合法权益,现诉至法院,请求依法判令确认位于中山市东凤镇某号房地产登记在胡某乙名下的不动产份额归其所有,胡某乙承担本案的诉讼费用。

探因:或因房产被法院查封

法院审理查明,位于中山市东凤镇某号房地产登记权利人为胡某丙、胡某乙,土地证发证日期2011年5月13日,土地使用面积330平方米,土地用途为商住,建筑面积1393.55平方米。2011年6月的涉案房地产完税凭证证实契税、房产销售税、房地产交易手续费等纳税人及土地转让管理费缴款人均为胡某乙、胡某丙。

2011年8月16日,胡某丙与东凤某银行签订《个人借款/担保合同》,办理个人房屋抵押贷款1600000元用于房屋装修。同时,东凤某银行与胡某丙、胡某乙签订《个人借款最高额抵押合同》,胡某丙、胡某乙提供其名下涉案房地产为胡某丙向银行的债权提供抵押担保。胡某丙、胡某乙在担保合同上签名捺印确认。胡某丙至今未付清借款本息,东凤某银行仍为涉案房地产的抵押权人。

法院在审理时还发现,中山市某煤炭公司现登记投资人为胡某乙、劳某。胡某乙出资3750000元占75%股权份额,并任公司法定代表人。因煤炭公司拖欠货款,某贸易公司遂于2013年7月将中山市某煤炭有限公司、胡某乙等诉至开平市法院,并同时向法院申请诉讼保全措施。开平市法院于2015年8月21日以民事裁定书及协助执行通知书查封涉案房地产。经查,现涉案房地产尚未解封。

庭审:被告称份额归属原告

庭审时,老胡向法庭提供了其与吴某有签订的《房地产转让合同》、收款收据、银行转账明细、吴某有声明书、胡某丙声明书等拟证明涉案房地产实际由其出资向吴某有购买,胡某乙未就受让涉案房地产支付购房款。吴某有声明书载明老胡出资及向吴某有借款购买涉案房地产,并见证老胡与胡某丙、胡某乙签订《借名购房协议》。

老胡也同时向法庭提供了其与胡某乙、胡某丙三方签订《借名购房协议》。《借名购房协议》注明,老胡保留随时对涉案房地产行使形式上及实质上的权利,当胡某丙、胡某乙出现不务正业、损害或可能损害不动产权利,老胡有权随时作为实质产权人行使不动产的所有者权利,胡某丙、胡某乙未经同意不得对不动产进行转卖、分割、出租、抵押、赠与及其他任何形式的处分。

被告胡某乙在法庭上辩称:他确认其在涉案房地产的产权份额归原告老胡所有。作为案件第三人的胡某丙也对胡某乙在涉案房地产的产权份额转归原告老胡所有不持异议。

第三人开平某贸易公司辩称:房产档案证明涉案房地产属于胡某乙、胡某丙共有。老胡与胡某乙、胡某丙为父子关系,老胡所称借名购房不符合传统观念。即使涉案房地产确实由老胡支付全部购房款,但现登记在胡某乙及胡某丙名下,应视为老胡赠与行为。

第三人东凤某银行则辩称,涉案房地产经房产登记确定所有权人为胡某丙、胡某乙共有,银行现为涉案房地产抵押权人,老胡与胡某乙之间任何纠纷均不能对抗银行的抵押权。

法院:

原告所提证据不具唯一性及必然性

法院认为,本案中,涉案房地产已经取得国有土地使用证及房屋产权证,房地产登记权利人为被告胡某乙及第三人胡某丙共有。原告未能证明涉案房地产的有关登记事项错误等,故胡某乙、胡某丙为涉案房地产的权利人。

法院认为,虽然胡某乙、胡某丙对老胡所提供的证据及陈述均予以确认,但老胡与二人为父子关系、同一家庭成员,即使涉案房地产确实由老胡出资购买、管理、收益等,不排除前述行为属于家庭成员之间达成的意向或老胡自愿出资赠与给二人购买涉案房地产等,故老胡所提有关证据不具备唯一性及必然性。

此外,胡某丙因个人房屋抵押贷款而与胡某乙一道将涉案房地产抵押给东凤某银行,胡某乙则因经营需要曾向某贸易公司出示涉案房地产的产权证书等,未有证据证明老胡对胡某乙、胡某丙前述行为提出异议或须征得其授权方可实施。涉案房地产现因债务原因抵押给第三人东凤某银行,并被广东省开平市人民法院以民事裁定书及协助执行通知书依法查封,老胡今起诉要求确认胡某乙的房产份额归其所有,该行为若被法院确认则明显降低胡某乙的偿债能力,故老胡有协助逃避债务的恶意,不排除老胡与胡某乙、胡某丙以及其他人员串通为之。

因此,老胡所持证据及陈述意见不能证明老胡名下涉案房地产的产权份额确归其所有。中山市第二人民法院东凤法庭遂判决:驳回原告老胡的诉讼请求。原告不服一审判决,提起上诉,中山市中级人民法院经审理后,驳回上诉,维持原判。

采写:南都记者 王卫

通讯员 李世寅 卢钊洪

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