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中山老城区揭盖复涌规划引关注 旧城改造或同步启动

滚动新闻中山日报 [微博] 梁展宏2016-03-04 09:13
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[摘要]2月底,市城乡规划局官网发布了《中山市中心城区水系专项规划》已通过审查程序,现正进行公示。其中,作为石岐区传统老区——九曲河片区揭盖复涌规划一经出台便备受关注。

2月底,市城乡规划局官网发布了《中山市中心城区水系专项规划》草案(下称《规划》草案)已通过审查程序,现正进行公示。其中,作为石岐区传统老区——九曲河片区揭盖复涌规划一经出台便备受关注。有分析人士认为,如果未来滨水工程真正动工的话,旧城区改造也有望同步启动,届时沿线商业、住宅地块的开发价值也将直接受惠。

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中心城区公布揭盖复涌规划,九曲河片区备受关注

随着中心城区雨污分流工程的不断推进,片区水环境进一步升级整治已经有了相对坚实的基础。记者了解到,本次市规划局出台的《规划》草案规划范围为中心城区,包括老中心城区、火炬区、五桂山、西区沙朗片区等约353.4平方公里。《规划》草案的主要内容涵盖水系规划布局、水系功能定位、水域面积率、水系保护四大方面。其中,水系规划布局在中心城区规划及保留河涌共59条、中小型水库11座、湖泊(湿地)17个,确定新建及改造涉水工程项目50项。50个工程项目包括河涌拓宽26项,河涌揭盖工程13项;水库及湖泊工程11项,总预算约32亿元。

其中,近年来备受关注的石岐区九曲河揭盖工程再次榜上又名。九曲河这个名字,对于很多新中山人来说可谓颇为陌生,但对于老一辈石岐本地人来说,九曲河一带的变迁可谓见证着中山城市的发展。

根据工程方案,九曲河划分成五段实施揭盖。其中悦来路至岐江河段揭盖工程的工程量最大,揭盖长度为700米;民生路至亭子下大街段次之,揭盖长度为292米;登灜桥市场段为281米;洪家基大街至民族东路段为260米;登灜桥市场至悦来路段揭盖长度最短,为230米。这五个揭盖工程实施之后,河道宽度均为8米。其余8个揭盖工程,有4个为柏山排水渠揭盖工程,2 个崩山涌揭盖工程和2个方基涌揭盖工程。

按《规划》草案的经济分析,在社会效益方面,此次水系规划提高整个城市的环境质量,实现“岭南水乡”的城市发展目标;提高中山城区防洪排涝能力,减少洪涝造成的经济损失;整体提高水环境质量,改善城市生态和居住环境;增加城市水体景观,为居民提供更多的滨水活动空间。

水环境升级拉动沿线滨水土地开发价值,预计增值185.4亿

其实早在2011年,九曲河揭盖复涌初步规划一经传出便引发了广泛热议。记者了解到,九曲河作为中山老城区重要的历史水系,周边分布着历史文化街区和历史地段,其中包括从善坊历史文化街区、永安坊历史地段、和平新街历史地段、林涌尾历史地段。当年规划设计的内容除了包括九曲河生态治理和环境改造方案,并对沿岸进行景观设计和规划设计外,还需要对片区的环境特征、景观特色的构成及空间关系,对该片区建筑、空间肌理、城市脉络等要素进行意向性空间布局,建立该片区的空间结构和城市景观体系。其中,特别强调要加强对历史文化的保护,提出复兴方案和旅游开发思路。

市规划局指出,在经济效益方面,本次水系规划的作用包括了土地增值价值、供水价值、水产品生产价值、调蓄洪水价值、水资源蓄积价值、水质净化价值、提供生态环境价值、休闲娱乐价值等。据《规划》草案介绍,本次规划经济效益主要体现在土地增值方面,以土地增值计算,中心城区滨水土地的增值约185.4亿元。

这就意味着,一旦中心老城区水环境工程启动,其所涉及的除了市政工程外,更多的还将有沿线旧城改造以及商业开发。有房地产业内人士向记者表示,以目前九曲河为例,其沿线有为数不少的早期民房以及一些商业建筑。随着人口流动以及建筑老化,目前无论是沿线城市面貌、交通还是商业价值都在不断走下坡路。参照2011年广州东濠涌揭盖复涌工程的整治经验,如果揭盖复涌工程真正动工,道路拓宽改造自然会涉及拆迁以及旧城改造。本次《规划》对于中心城区滨水土地的增值的估算,相信也是参照工程沿线所涉及土地面积以及其二次商业开发的价值而定。

旧城改造,引入市场开发模式更现实

说起揭盖复涌这种大型市政工程,当中确实意味着片区旧城改造的加入。从房地产开发的角度来说,旧改地块开发的住宅项目均位于市中心核心地段,在地理位置、交通条件、周边配套等方面有明显优势,虽然均属中高端楼盘,但凭借自身的稀缺性,入市往往形成热销。但另一方面,不少旧改“毛地”项目体量大,开发建设周期长,动迁过程又充满不确定性,地方政府、开发企业的资金、管理乃至韧劲都面临较大考验。

“譬如,早前才尘埃落定的西区马山片区旧城改造工程,其便经历了旷日持久的征收。如果没有地方政府在阳光拆迁上所做的努力,以及央企华润置地的强势加入,马山片区的旧城改造只能一直停留在规划图上。”有不愿具名的资深房地产人士认为,近年来中山虽然出台了不少有关旧城升级改造的整体意向性规划,但当中不少并没有得到有效的推进。

而老城区要重新焕发区位价值,市政工程以及商业开发的加入是实现旧城改造提速的关键。通过引入市场开发的模式,一方面地方政府在市政工程开发上的财政压力会有所减少;另一方面,市政工程对于旧城人居环境的提升,可以为地方带来商业、商住开发价值。而这正是如今国内大中城市旧城改造得以实现的关键。多元化的参与空间,让房企看到了城市更新项目背后隐藏的巨大潜力。

不过对于开发商来说,一边是不断上涨的土地增值收益和商品房售价,另一边是同样上涨的资金成本和动迁房安置房售价,对于旧改地块,开发商最看重的是速度和成本之间的平衡。尤其对于中小型企业来说,参与旧改时,必须先整合集团资源,打通融资渠道,铺好资金来源之路。从目前的情况来看,未来城市旧改工程的参与方将基本成为大型房企的天下。

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